こんにちは、せかすぺ大家（夫）です。以前の記事でもご紹介した「賃貸併用住宅」ですが、紆余曲折を経て世界一周出発直前に無事購入することができました。今回は購入までの道のりと苦労をお伝えしていきます。
賃貸併用住宅とは、自宅スペースと賃貸用の部屋を同じ建物内に併設した住宅のことです。もっとわかりやすく表現するとすれば、「賃貸部分と自宅部分を併用する住宅」となります。
たとえば2階建ての建物で、1階を賃貸用、2階を自宅として使用するスタイルなどがあります。
どんな「賃貸併用住宅」を買ったのか？
詳細な場所や価格は生々しいので一部曖昧にさせていただきますが、概ね以下の通りです。
私たちは、このインフレ状況下を踏まえてフルレバレッジを是としており、今回最もキャッシュフローが良くなる35年オーバーローンで着地しています。
場所：東京都23区城南エリア、主要駅から徒歩8分
価格：１億円以下
構造：木造３階建
間取：1階｜1K×２部屋（賃貸部分）、２階・３階｜1SLDK（自宅部分）
築年：築11年
融資：35年オーバーローン
どうやって物件を探したか？
私たちはアパート１棟投資についてはある程度知見があり（両手に収まる棟数を保有）、良い関係を築けている不動産業者さんもそれなりにいますが、賃貸併用住宅となるとまた別のジャンル。
そして、世界一周出発まで日数がない！ということで新築ではなく中古で探す選択肢一択でした。詳細はこちらの記事参照。
そうなると「賃貸併用住宅に強い」不動産会社を探す必要が出てきます。あまり時間もなかったため、チャットGPT先生に「東京23区付近の賃貸併用住宅に強い不動産会社を複数提示して」とお願いし、出てきた20数社に片っ端からメールでアプローチ。
AIが不完全で見当はずれの業者ももちろん多い中、反応の良かった５－６社と電話やWeb会議を重ねて、ポツポツと有力物件が出てくるようになり、結局３物件を内見してそのうちの1軒を購入する運びとなりました。
物件探しの次に大切な銀行探し
結論としては今回私たちはメガバンク３行を含む７つの銀行に打診し、某地銀から希望条件満額で住宅ローン融資をいただくことに成功しました。
私たちは2-3年でテンポ良くアパート一棟投資を進めていったこともあり、投資用ローンの与信枠はお腹いっぱいになりつつあったことは自覚しておりました（ちなみに私(夫)は10年間銀行員経験あり）。
そして今回は満を持して住宅ローンを選択。銀行融資戦略が投資用ローンと住宅ローンでは大きく違ってきます。
銀行によっては「賃貸併用住宅」には一切貸出をしないという方針のところもあれば、すごくウェルカムという先もあり千差万別です。しかも半年ごとに銀行の方針は変わったりする（私(夫)が銀行員時代に実体験）ので、常に最新情報を仕入れる必要があります。
一番借り入れをしたかった３メガバンクからは「現状借入金額が多すぎるので不可」と、ぴしゃっと門前払いをされてしまい、予想通りではあったものの厳しい戦いを強いられました。
結局借り入れに成功した某地銀には、銀行員時代の知見を活かして「こんな資料も作りましょうか？」「こんなものも審査資料の添付資料としてどうでしょうか？」と、かなり圧が強めの逆営業をかけたことも奏功したのか、無事希望通りの条件で借入することができました。
ただし金利はメガバンクが0.5%程度だったのに対して、某地銀だと1%程度だったのでそこは涙をのみましたが借りれるだけありがたいという気持ちで御礼を申し上げました。
当物件の今後の出口戦略
「今回購入した賃貸併用住宅を終の棲家にするのか？」の問いへの答えは「ノー」です。
私たちが購入したエリアは過去20年以上土地値が上昇しており（正確にはコロナ禍の2020-2021だけ横這）、今後このトレンドが急に終わるとは考えにくいと判断しています。
世界一周のため、いったん無職となり信用力がリセットされるこのタイミングの前に、有力(と思われる)物件をフルレバレッジで購入しておき、キャピタルゲインを得られるタイミングで売却して次の投資のタイミングを虎視眈々と狙いたい、そんな風に夫婦で考えています。
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最近ありがたいことに不動産関連のご質問を多くいただけるようになってきました。
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